El Condominio

Sao Paulo. La figura del condominio ha facilitado procesos de densificación en las ciudades. Fotografía Roy Allan Jiménez Céspedes
Sao Paulo. La figura del condominio ha facilitado procesos de densificación en las ciudades. Fotografía Roy Allan Jiménez Céspedes

Por: Roy Allan Jiménez

Con el aumento de la población y su inevitable concentración en las ciudades, optimizar el espacio y aprovechar lo terrenos mejor ubicados en la ciudad se vuelve una imperiosa necesidad.

Una herramienta muy útil para lograr este objetivo es el condominio, pero ¿entendemos realmente qué es un condominio?

El término condominio, a diferencia de la creencia popular, no hace referencia a un edificio o a un tipo de construcción específica. El condominio es un régimen jurídico de propiedad, es una herramienta que permite a varios propietarios, compartir la tenencia de un bien específico. Por lo tanto, en buena técnica, no es correcto por ejemplo definir un edificio de apartamentos como un “condominio” solamente, como ya se mencionó, si hacemos esto, solo estaríamos haciendo referencia al régimen de tenencia, por lo tanto lo correcto sería nombrar primero el tipo de bien que constituye, una manera más adecuada sería llamarle “edificio de apartamentos en régimen de propiedad en condominio”.

Hecha esta aclaración, remontémonos un poco a la historia del condominio, el “término condominio” viene del latín “Condominium”, que significa propiedad en común (co=común, dominium= Propiedad). La utilización moderna de la figura del condominio podemos ubicarla al sur de Francia allá por el siglo XVIII, cuando se empezó a utilizar esta herramienta para resolver la ocupación compartida de varias familias en una sola edificación.

Nueva York. El condominio ha sido aprovechado para utilizar todo tipo de edificios con fines residenciales. Fotografía: Roy Allan Jiménez Céspedes.
Nueva York. El condominio ha sido aprovechado para utilizar todo tipo de edificios con fines residenciales. Fotografía: Roy Allan Jiménez Céspedes.

La concentración de la población en ciudades y la necesidad de controlar el crecimiento de las mismas, hace que la figura de los edificios bajo el régimen de condominio sea muy adecuada para incluir diversos usos y actividades en un solo terreno. Pueden existir condominios de uso residencial, de uso comercial, o bien mixtos. También los hay agrícolas o industriales.

En todo condominio debe existir una asamblea de condominios conformada por los propietarios, la cual redactará y aprobará el reglamento del condominio y discutirá y tomará decisiones sobre los “bienes y cosas comunes”.

En el condominio encontramos diferentes tipos de áreas:

  • Las Fincas Filiales: Son unidades autónomas que pertenecen exclusivamente a cada propietario.
  • Los Bienes Comunes: Los cuales pertenecen a todos los condóminos, pueden estar construidos o no. El porcentaje de propiedad de los bienes comunes para cada condómino, se define proporcionalmente al porcentaje que represente el área de su finca filial. En el caso de un edificio de apartamentos, el terreno, las cimentaciones, muros, elevadores, pasillos, techos y todo lo que sea necesario para la convivencia en común, constituyen bienes comunes.

Lo interesante, es que previo acuerdo de la asamblea de condóminos, los bienes comunes pueden ser arrendables, esto quiere decir que si en un edificio de apartamentos los pisos de abajo se desarrollan como locales comerciales, estos pueden ser bienes comunes que generen ganancias para el ingreso del condominio y ayuden al mantenimiento del edificio.

Aunque en principio suena sencillo, administrar un condominio no es tarea fácil, entre más condóminos haya, más complejo se vuelve el tema de la organización de las asambleas, definición de las cuotas de mantenimiento, gestión de los servicios públicos, administración de los bienes comunes, mantener comunicada e informada a toda la comunidad y sobre todo, los temas técnicos urbano arquitectónicos incluidos en el reglamento del condominio –por ejemplo estilos arquitectónicos, acabados de fachadas, cubiertas, ampliaciones y remodelaciones, etc.-

Los centros comerciales, funcionan bajo la figura del condominio. Fotografía: Roy Allan Jiménez Céspedes.
Los centros comerciales funcionan bajo la figura del condominio. Fotografía: Roy Allan Jiménez Céspedes.

Una de mis primeras experiencias laborales antes de decantarme hacia temas meramente urbanísticos, fue precisamente asesorando a condominios en temas técnicos urbano-arquitectónicos. Del mismo modo hay empresas y profesionales que se dedican específicamente a facilitar la convivencia en condominio Este mercado constituye un nicho de emprendimiento que aumenta día con día, gracias al desarrollo de ciudades más verticales y compactas.

Veamos el régimen de propiedad con condominio, como una oportunidad de construir mejores ciudades y generar nuevos e interesantes espacios de emprendimiento.

Roy Allan Jiménez

Email: allan.delalto@gmail.com

Facebook: facebook/urbe@21

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