El coeficiente de aprovechamiento del suelo

New York. El Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo es un parámetro muy utilizado en diversas ciudades del mundo. Fotografía: Roy Jiménez

Por: Roy Allan Jiménez

Uno de los parámetros más comunes para definir el área construible de un predio es el Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo, conocido por sus siglas, como CAS.

Cuando nos encontramos en la búsqueda de un terreno, (por el motivo que sea) lo primero que debemos conocer son los parámetros constructivos y urbanísticos que pesan sobre esa propiedad.

Estos parámetros se refieren a las características y restricciones que deben seguir las construcciones o actividades que se desarrollen en ese predio. Dichos requerimientos vienen especificados en los planes de ordenamiento territorial o planes reguladores de cada municipio, y deben ser comunicados al interesado cuando este solicita un certificado de Uso del Suelo.

En el certificado de Uso del Suelo que emite el ente encargado de la planificación urbana local, deben especificarse retiros frontales, retiros laterales (de ser necesarios), porcentaje de cobertura permitido, restricciones de altura (si las hubiese) y el Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo.

El CAS nace del principio de reconocer como desarrollable el área total de la propiedad. Es un parámetro que permite normalizar el derecho de construcción de los dueños de la tierra, homologándolo directamente al área de la cual son propietarios. Aunque se reconozca como desarrollable el área total de la propiedad, de igual manera el proyecto debe respetar los retiros y coberturas establecidas por la planificación urbana.

El Área Máxima Construible (AMC) es el resultado de multiplicar el área del terreno por el coeficiente de Aprovechamiento. De esta manera, si se cuenta con un terreno de 1000 m2 con un Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo de 3, esto quiere decir que el Área Máxima Construible (AMC) es de 3000 metros cuadrados. Por lo tanto, será posible desarrollar 3 mil metros cuadrados de construcción en diferentes niveles, respetando retiros y áreas de cobertura.

Diagrama explicativo Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo. Elaboración propia del autor.
Diagrama explicativo Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo. Elaboración propia del autor.

Dependiendo de las directrices de cada gobierno local, espacios como parqueos, áreas comunes, pasillos y espacios de mantenimiento pueden no ser computables como parte del CAS. El CAS también puede aumentar en función de incentivos por buenas prácticas urbanísticas que las diferentes municipalidades quieran implementar. Por ejemplo, el CAS puede aumentar por la unificación de varios predios en un solo terreno, por el uso del espacio subterráneo –parqueos subterráneos-, por el cambio de actividades no permitidas o no conformes por actividades permitidas, por llevar vivienda a zonas centrales de la ciudad o bien por mejoras en el espacio público.

Normalmente las zonas comerciales y los lotes con mayor área, disfrutan de coeficientes de aprovechamiento más altos, precisamente para promover la maximización del espacio urbano. Las zonas residenciales por consiguiente, tendrán los aprovechamientos más bajos.

El entendimiento general de este parámetro, nos permite dimensionar de manera más exacta las verdaderas posibilidades de desarrollo de un terreno, aún antes de adquirirlo. Por otra parte, el Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo es un parámetro que ha venido a sustituir otros parámetros como densidad poblacional y alturas, que en algunos casos entraban en conflicto entre sí, generando inseguridad jurídica y evitando el máximo aprovechamiento de las áreas urbanas.

Roy Allan Jiménez

Email: allan.delalto@gmail.com

Facebook: facebook/urbe@21

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